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浅谈房屋承租人的优先承租权

作者:韩城法院/薛建梅  发布时间:2018-02-12 11:01:53


    论文提要:

    该篇文章主要探讨的是房屋承租人的优先承租权。作者主要就新经济形势下因房屋使用新形式的出现而产生的新的法律关系以及当事人在该法律关系中的权利义务该如何保护提出了自己的新观点,最终目的是与学术同仁以及司法界各位审判年限长审判经验丰富的前辈分享认识,交流观点,以期达到最大限度保护当事人特别是弱势群体的利益,或者是最大程度减少当事人各方的损失,最终实现社会的公平正义,让人民群众在案件的审判中感受到法律的权威,感受到法律面前人人平等的司法理念。本文主要谈及的是因房屋租赁以及续租而产生的新的法律关系,包括作为相对把握主动权的出租人的义务以及处于相对弱势地位的承租人的权利,通过对双方当事人权利义务的保护及限制,尽可能地达到一种利益平衡。承租人的优先承租权,说起来是一个简单的概念,但是在审判实务中以及在具体案件的操作中却面临许多问题,有许多现实性的法律层面的问题需要妥善解决,比如,什么是房屋承租人的优先承租权,什么情况下可以行使该权利,什么情况下不能行使,谁有资格行使,谁才是真正的权利主体,具体行使期限该如何约定或者规定,这些都是作为办案法官需要充分考虑的问题,本篇文章就这些实践中的具体问题给出了较为明晰的解决思路,当然,因为在实际社会生活中存在各种各样复杂的租赁现象,所以,无法给出一个明确具体的答案,但至少对解决该类问题提出了方向性的观点与认识,以期达到抛砖引玉的作用,希望引起法律界人士对该问题的重视,大家畅所欲言,各抒己见,最终能够找到一个更为全面、更容易操作、也更有利于保护当事人权益的解决问题的方法与途径,真正实现社会的公平正义。

    主要创新观点:

    本篇文章主要探讨的是房屋承租人的优先承租权,虽然这是一个非常现实、非常接地气的法律概念,但是在各种法律、法规中还没未见针对该种问题的解决以及该类案件的审判所需的法律依据有明确、具体的规定,在司法审判实践中还是一个新问题,作者意在通过对该种权利的探讨,引起各位同仁对该类问题的重视,最终在法律上有明确的规定,让当事人对自己的权利义务更明晰,更有利于实现权利,也减少司法审判的阻力。关于优先权,其实法律是有明确规定的,比如,共有人的优先权,比如担保权人的优先权,但是房屋承租人的优先承租权却未有明确规定,而因为没有明确规定,导致当事人在行使权利的时候无所适从,也导致司法审判实践中没有统一裁判尺度,最终损害的是司法的公平正义,损害的是人民群众对法律的信仰与信任,所以,该类问题的解决就显得非常必要,非常迫切,可以说是迫在眉睫。随着社会经济的高速发展以及住房成本的迅猛增长,越来越多的人选择了租房来满足自己的生活或者生产需求,因此,对租房人权利的保护就更能凸显社会的公平、公正,租房人优先承租权的保护更能维护社会的稳定,更能显现社会的和谐与否,因此,这个命题就成为了一个课题,一个亟待解决的社会课题,给立法者以及执法者一个明确的尺度,给当事人一个清晰的权利认识都显得尤为重要。期望通过这个命题的讨论,明确法规,统一认识,还尺度于法律,还权利于当事人,让我国的法制天空更蓝、更亮、更辉煌!

    以下正文:

    随着我国城市化进程的不断加快,农村人口向城市流动的倾向越来越明显,经济商业化模式也逐渐形成体系,但是因为房价的不断增长,在城市里能够拥有一套自己的房子对于绝大部分进城人员来说可以说是难上加难,因此促生了房屋租赁这一事物的产生,因自购房屋成本的加大,不同产业、不同行业、不同身份的人都需要租赁房屋以保证基本生活以及初始创业的迫切需要,这也促进了房屋租赁市场的火热化发展,不同类型的房屋租赁关系也越发频繁地发生,因租赁而产生的法律问题也越来越多,出租人、承租人的权利、义务也需要逐渐明确,才能保证出租、承租双方权利的保护,确保租赁关系的正常发展,及时、有效地解决因租赁而产生的矛各种盾,促进租赁市场在法律的轨道上有序而稳妥地发展,这其中就涉及到一个较为常见的法律问题,那就是房屋承租人的优先承租权越来越应该被重视。从我国目前实际情况来看,因进城务工人员、新毕业大学生和买不起房的低收入人群多以租赁来解决住房问题,他们大都有长期、稳定的租赁渴求。与出租人相比,由于经济、社会地位和城市生活经验上的差距,承租人往往处于相对弱势的地位,这可能会导致其在房屋的承租方面缺乏足够的与出租人谈判的能力。在现今的商事社会,因考虑到投资成本,商人更多是选择租赁他人房屋来从事商事活动以此来满足其发展权的需要。期间商人往往会对其所租赁的房屋进行大量投入,通过他们的努力经营,房屋也得到升值,但如果期满后不能续租,那对他们而言无疑损失惨重。客观地来说,承租人出于稳定已经形成的生活生产关系的需要或是因为前期对租赁房屋的投入而提出的续租要求具有合理性和正当性,但因出租人对房屋享有所有权,其可以自由支配自己的房屋,承租人的要求根本无法对抗出租人享有的选择承租人的权利。因此,房屋承租人优先承租权制度的设立以及审判实践中具体法律问题的解决已经迫在眉睫。

    社会实践中因租赁而产生的问题的多样化及复杂化,而在审判实践中,优先承租权概念的提出却还是一个新鲜事物,法律、法规对此并没有非常详细明确的规定,这就导致不同法院的不同法官因出于不同认识,对基本类同的案件作出了不同的裁判,因此,就承租人优先承租权方方面面的实务问题有必要在学术研究层面统一认识。具体到审判实践中,就涉及到谁有全部行使该权利,什么情况下可以行使,应该在什么期间行使等等法律问题。对此,浅谈一下自己的认识,希望可以起到抛砖引玉的作用,大家共同探讨,最大限度地保护当事人的合法权益。

    一、关于优先承租权的行使主体。

    房屋承租人优先承租权的行使主体,一般来说应该是房屋租赁合同中的承租人,也就是房屋租赁合同中的乙方。但是因现今房屋租赁市场的复杂化,将房屋进行转租的现象越来越普遍,这就带来了除承租人以外的承租人也就是次承租人的出现。在转租的情况下,次承租人享有优先承租权吗?除此之外,享有优先承租权的承租人死后,他生前的共同居住人享有优先承租权吗?这些都是需要解决的问题。

    1、次承租人的主体资格问题

    对于承租人的转租行为,如果未经出租人同意,应该认为次承租人不享有优先承租权,因为在租赁领域,双方当事人的人身信赖非常重要,在房屋租赁合同中,这种人身信赖程度要求更高。未经同意的转租即代表着出租人对次承租人身份的不认可,也即出租人是不愿意与次承租人签订租赁合同的,而在民事领域,特别强调当事人的意思自治,因此,不应该赋予次承租人优先承租权。但是,在出租人同意承租人转租的情况下,应该赋予次承租人优先承租权。从两份租赁合同签订的当事人来看,以及根据债的相对性规则,出租人和次承租人之间似乎并没有法律上的交集。但是,法律根据是否经出租人同意而对转租行为进行了划分,说明了法律处理转租行为时将会因情况不同而采取不同的态度,法律认可出租人同意情况下的转租,因为这后面有出租人的认可,那么次承租人的法律地位也应该得到认可。另外,优先承租权是为了维护稳定的租赁关系,保护承租人对租赁物的依赖关系。基于此考虑,次承租人相对于承租人来说,是更为实际的使用租赁房屋者,承租人转租给次承租人,说明次承租人更需要使用该租赁房屋。综上所述,可以认为,出租人同意转租情况下的次承租人拥有行使优先承租权的主体资格,并优先于承租人,出租人打算继续出租时应在合理期限内告知该次承租人。

    2、共同居住人的主体资格问题

    承租人的共同居住人不等同于承租人的继承人。在房屋租赁领域,如果承租人的继承人不是共同居住人,谁取代承租人的地位继续参与租赁关系呢?在共同居住人和继承人之间,《合同法》第234条的规定选择了前者,这种立法思想体现了对承租人共同居住人利益的保护。

    在法律的保护下共同居住人可根据承租人的租赁合同继续使用房屋,那么他们有权行使优先承租权吗?笔者认为,赋予共同居住人优先承租权似乎有些不妥。诚然,共同居住人与承租人一样,为租赁房屋的实际使用人,对租赁房屋形成了一定的依赖关系,但是对于出租人来说,他们并不是租赁合同中的承租人。法律规定了共同居住人的继续租赁权,是稳定已经发生的租赁关系。该租赁关系终结后,是否继续该租赁关系,应交由出租人决定,因为出租人信任承租人不代表信任承租人生前的共同居住人。所以,笔者认为,承租人生前的共同居住人不应享有优先承租权。

    二、关于对“同等条件”的认识。

    承租人只能在同等条件下享有优先承租权,说明至少有一名意欲承租该房屋的第三人存在。在这第三人出现之前,房屋承租人只是享有潜在的优先承租权。给优先承租权设置同等条件这一要求,实则是避免出租人对于租赁房屋的利益受到实质性的影响,在满足承租人续租要求的同时也保护出租人的利益,尽量在出租人和承租人利益之间寻找平衡。

    所谓同等条件是指,优先承租权人承租出租人房屋时,其租赁条件与出租人和第三人达成的租赁条件同等,而不是以优于第三人的条件承租出租人的房屋。[]对于同等条件,首先必须是租金同等。除了租金金额外,租金的支付方式、租赁期限、保证金等主要条件应该相对同等。此外,还有一些条件也要考虑是否近似,例如房屋的用途、装修、宣传等。如果出租人和第三人的协商中涉及从给付义务,承租人也能履行自然具备同等条件这一要素,若不能时视从给付义务不同情况来探讨。从给付义务能以金钱代替的,承租人可以支付金钱代替履行此义务,视为同等条件;若从给付义务不能用金钱代替,同时又是合同生效所附条件,亦构成同等条件,承租人必须履行此给付义务。[]如果出租人将房屋租赁权进行招投标,理应通知承租人该事项,承租人未参加视为放弃享有优先承租权的可能性,若承租人参加却未中标,应视为缺乏同等条件。

    三、关于优先承租权的行使期限。

    承租人享有优先承租权是建立在对出租人所有权进行限制、牺牲出租人合同交易自由的基础之上的,所以在保护承租人利益的同时也不能完全弃出租人于不顾。为了平衡双方的利益,应对承租人的这一权利的行使进行一些限制性规定,比如行使期限的规定。承租人应在租赁合同期满前的合理期限内向出租人作出续租的意思表示,这也包括出租人询问承租人是否续租后承租人有及时反馈的义务。这样做是为了督促承租人尽快告知出租人其是否续租,让出租人有个承租人日后是否行使优先承租权的心理预估,同时给予出租人合理充裕的时间去寻找下一位承租人,避免因长期等待是否续租导致房屋资源的空置浪费而给出租人造成一定的损失。

    为了保障承租人能更好地行使权利实现优先承租,应给予承租人一定的权利行使期限,这样既保护了承租人的优先承租权,又对该权利的形式进行了一定的限制,也能够充分保护出租人的权利。

    对于房屋承租人应该在多长的期限内行使优先承租权的问题,因实践中租赁情况的复杂多样,应具体考量。出于对双方权利的均衡保护,该权利的行使期限不宜过长,也不宜过短,如果行使期限过长,对出租人极为不利,可能会导致租赁房屋长期空置造成资源浪费减损出租人的经济利益,甚至失去寻找其他人协商的机会。如果行使期限过短,对承租人而言可能会因为考虑不够、欠缺准备而不能很好地行使优先承租权。另外,对于该期限,是否应该交由法律去规定一个确定的期限呢?但是对于生活中租期有长有短、租赁房屋形形色色的租赁合同而言,这样做未免太过于僵化,恐将会失去灵活性。如果让出租人和承租人双方之间完全自由商定此期限,双方可能会从各自利益出发来考虑优先承租权行使期限,这样也恐会造成不效率的后果,对第三人而言也不利。所以,为了避免出租人故意缩短期限对承租人不利、行使期限过长对出租人和第三人不利的情形出现以及处理双方当事人并没有约定明确期限的情况,笔者认为,可以采取法律规定最低期限,在此基础上由双方当事人自行约定。

    对于给予承租人具体多长的行使权利期限,出租人可以在履行通知义务时向承租人说明。出租人的通知到达承租人时为承租人行使优先承租权的起算点,如果承租人在此期限内未予以答复视为放弃优先承租权。

    四、关于优先承租权的行使模式。

    实践中,租赁合同多种多样,有长期的,短期的,定期的,不定期的,笔者认为,对于不同的租赁合同应区别对待,可以规定不同的行使模式,以确保合同的稳定履行。

    1、定期房屋租赁合同下的行使模式

    出租人和承租人双方同时向对方表达一个愿意继续出租,一个表示继续承租,这是在非常理想化状态中才会发生的,然而事实中往往会出现一前一后的表示,所以在讨论定期房屋租赁合同的行使模式时又分为出租人主动先表示和承租人主动先表示这两种情况。

    (一)出租人主动

    如果出租人仍打算期满后再出租,他可以选择先自行寻找有意向承租的第三人,并与之洽谈合同细节,然后将其与第三人协商的内容告知承租人,询问承租人是否愿意行使优先承租权,承租人应该在规定的期限内向出租人作出答复,表明是否行使权利。如果第三人的条件在承租人可以接受的范围内,承租人可以向出租人表示同意,便可行使优先承租权,如果承租人认为条件太高或是不打算继续承租,那么出租人便可以与第三人签订租赁合同。基于出租人和承租人长期良好的租赁合同关系,出租人也可以先询问承租人续租意向以及新租赁合同的条款。如果达到出租人预期的经济利益标准,以及出租人考虑到反正承租人日后也可能存在优先承租权,出租人可能直接与承租人续签租赁合同,那么便不存在行使优先承租权的问题。如果出租人不满意承租人提出的续租条件,出租人可以再寻找第三人进行协商,后将结果告知承租人并询问其是否行使优先承租权。

    (二)承租人主动

    在房屋租赁合同届满前合理期限内,承租人打算继续承租的,告知出租人其意愿以及新租赁合同的合同条款。出租人有续租意愿的,可以直接与承租人续约,也可以找第三人与之协商租赁合同,并将承租人提出的要约进行对比。如果承租人的条件低于第三人,出租人应告知承租人,并询问其是否同意该条件行使优先承租权。如果出租人不满意承租人的合同条款,也并未寻找第三人进行协商,合同到期后,出租人可能会要求承租人腾房,承租人也应该尊重出租人的所有权,履行返还租赁物的义务,但是在合同到期后1年内出租人继续出租的,承租人有优先承租权。

    如果面对承租人续签合同的要约,出租人迟迟不作表态,对承租人继续使用租赁房屋也没有提出异议,那么合同期满后的状态就符合《合同法》第236条规定,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。

    2、不定期房屋租赁合同下的行使模式。

    不定期租赁合同和定期租赁合同不同之处在于租赁合同没有固定期限,承租人将面临出租人随时解除租赁合同的危险,但他们的续租利益同样应该得到保护。在不定期房屋租赁合同下,为稳定使用租赁物,承租人可以在租赁过程中要求出租人与之签订定期租赁合同,这可视为其在租赁期届满前合理期限内向出租人表达续租的意思表示,承租人同时满足其他成立要件的情况下享有优先承租权。当出租人不同意与承租人签订定期租赁合同时,出租人在租赁过程中欲寻找第三人协商新租赁合同或解除合同后1年内继续出租房屋而与第三人协商的,应当告知有优先承租权的承租人并询问是否行使权利。

    五、关于优先承租权的排除。

    任何一种权利的行使都不应该是无边无际不受约束的,优先承租权当然也不例外,这种权利的设置初衷是从承租人角度出发,以期达到维护以及稳定租赁关系的目的。但是因租赁市场的复杂以及考虑到出租人也就是房屋权利人的实体利益,并不是对所有承租人都应赋予其优先承租权的保护,如果由于承租人的原因,致使租赁信赖关系已经破灭,那么强迫出租人与承租人订立新租赁合同,那将是对出租人合同自由和所有权的极大限制。因此,如果承租人存在以下这几种情况,出租人应该有排除优先承租权行使的正当理由,就不宜赋予承租人优先承租权:

    第一,承租人存在严重损害出租人利益的行为。例如:未经允许的转租行为,不按照合同约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的行为,没有正当理由严重拖欠或拒交租金的行为,损害房屋价值的行为,承租人对出租人及其家人有辱骂殴打等行为。

    第二,承租人在房屋内开展违法犯罪活动的行为,例如容留他人吸食毒品,非法传销等。

    第三,承租人的经济状况不够良好,极有可能损害出租人的合同利益,当然这需要出租人提供相关证据来证明。

    这些只是笔者所举的一些简单例子,实践中,还有各种各样的承租人侵害出租人利益的行为,都需具体问题具体分析。

    以上是笔者对于房屋承租人优先承租权的一些浅薄的认识,若有不妥,还望大家批评指正,作为司法实践者,相信我们大家都有一个共同的心愿,那就是保证司法秩序的和谐稳定,保障当事人合法权益的有效保护。但是应该强调的是,任何一种制度的设立,法律对于司法实践中出现的任何问题的规定,都不应该也不可能只偏向于保护其中一方当事人而置另一方当事人的权益保护于不顾,房屋承租人优先承租权制度的设立当然也应该如此。所以,在审判实践中,针对不同的个案,办案法官需要充分考虑案件的具体情况,综合各方当事人的陈述以及提供的证据材料进行具体的理性分析与判断,坚持案件的法律效果与社会效果的高度统一,在保护当事人合法权益的同时,也要维护社会经济秩序的基本稳定,为经济社会的和谐、快速发展提供坚强有力的司法保障。

                                                

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编辑:郭琳琳    

文章出处:韩城法院    

 

 

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