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商品房买卖合同的迟延履行解除权

作者:潼关法院/孙超  发布时间:2018-03-07 11:01:18


    迟延履行权,是指在商品房买卖合同中,因一方迟延履行付款、交付房屋、过户登记等合同债务,对方当事人所享有的解除商品房买卖合同的权利。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15、18、19条规定,商品房买卖合同中的迟延履行解除权规则如下:

    一、买受人迟延付款、出卖人迟延交付房屋时,对方当事人的解除权

    1、解除权的成立

    在商品房买卖合同中,买受人迟延付款、出卖人迟延交付房屋时,经对方当事人“履行催告”后3个月内仍不履行的,合同解除权成立,对方当事人有权解除合同。在这里,“履行催告”是指债权人催告债务人履行债务的行为。

    例:开发商甲与乙订立商品房买卖合同,约定甲于3月15日交房。现甲迟是交房,乙于4月15日催告(履行催告)甲交房。此时,若甲于7月15日前仍未交房的,乙的合同解除权成立。

    2、解除权的除斥期间

    解除权的除斥期间,是指解除权人行使解除权的期限。“解除权的成立”与“解除权的除斥期间”的关系是:“解除权成立”后,涉及“解除权除斥期间”的计算。除斥期间届满,解除权消灭。

    第一,解除权成立后,经过方当事人“行使解除权催告”的,解除权行使的除压期间为催告之日起3个月。“行使解除权催告”,是指对方当事人催告解除权人行使解除权,或询问是否行使解除权的行为。

上案例中:乙于7月15日享有解除权后,甲于8月15日催告(行使解除权催告)乙行使该项权利。此时,若乙在11月15日前,未通知甲解除合同的,乙的解除权消灭。

    第二,解除权成立后,未经对方当事人行使解除权催告的,解除权行使的除斥期间为解除权成立之日起1年。

    上案例中:乙于7月15如享有解除权后,甲从未催告(行使解除权催告)乙行使该项权利。此时,若乙在次年7月15日前,未通知甲解除合同的,乙的解除权消天。

    二、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条中的两个“催告”解读

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告(注:催告①)后在三个月的合理期限内伤未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告(注:催告2)后,解除权行使的合理期原为三个月。对方当事人没有催告(注:催告2)的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。该条文中的两个“催告”含义不同,应注意区分:

    第一、催告①,为“履行催告”内容为债权人催告债务人履行付款、交房义务。“履行催告”的法律意义,在于界定债权人解除权的“产生时间”。因此、“履行催告”的时间是解除权成立之前。

    第二、催告②,为“行使解除权催告”,内容为债务人催告债权人行使解除权。 “行使解除放领答”的法律意义,在于界定除斥期间,即债权人解除权的“消灭时间”。因光,“行使解除权催告”的时间,是解除权成立之后。 

    三、出卖人迟延履行过户登记义务时,买受人的合同解除权

    1、出卖人移转房屋所有权义务的履行期限。

    在商品房买卖合同中,当事人没有约定的,出卖人应当在下列期限内,为买受人办理标的房屋所有权登记手续:

    第一,商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90的日。

    第二,商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

    例:3月10日,甲开发商与乙订立商品房买卖合同,并与9月10日向乙交房。此时,如果3月10日房屋为尚未建,则甲应自9月10日起90日内,向乙办理过户登记;如果3月前并日房屋已经竣工,则甲应自3月10日起90内,向甲办理过户登记。

    2、解除权的成立。

    因出卖人的原因,在转移房屋所有权义务履行期限届满后1年内仍未办现过户登记手续的,买受人有权解除商品房买卖合同。

    例上例中,甲未如期向乙办理过户登记,乙有权自甲构成迟延登记之日1年内,解除合同。

    四、商品房买卖合同解除的法律后果。

    商品房买卖合同解除后,买受人有权请求出卖人支付违约金,或赔偿损失。商品房买卖合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

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编辑:郭琳琳    

文章出处:潼关法院    

 

 

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