| 添加收藏 | 设为首页

 

购买房屋未能变更登记避免被执行风险防范措施

作者:潼关法院/孙 超  发布时间:2018-05-31 16:07:51


    基本案情:

    甲于2018年1月购买乙位于西安市莲湖区房屋一套,约定价款100万,签订合同并支付全部价款,并已入住。因乙房屋产权登记在开发商处,尚需两年后才能办理下来。甲乙约定待房产证办理下来后,乙立即给甲办理产权过户手续。2018年5月,乙欠丙借款200万,丙起诉乙还款,并申请法院对该房屋查封保全。

甲维护自己权利有以下两种途径途径:

    第一、甲需要证明自己没有任何过错,不是和乙虚假合同帮助乙逃避债务,以自己实际支付价款并占有为由,主张法院的查封保全是错误的。

    法律依据:

    《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结。

    第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”

    当事人可依据此条第二款主张查封是违法的、错误的,要求法院自己解除查封措施。

    当事人主张自己没过错应注意事项:

    1、签订合同时可以考虑对合同公证,如果担心公证费过高,尽量对签订合同过程录像。

    2、支付价款银行转账留下流水记录,证明支付价款。

    3、水电费缴款凭据,物业卫生收费票据等一切证明自己已经实际居住的证据都要注意保存。

    4、发短信或者录音督促乙办房产证,证明自己督促过乙,不是自己不办房产证。

    如人民法院没解除查封房屋,而是程序继续走要执行查封的房屋,应提起以下执行异议之诉,即以下第二种救济措施:

    第二、对法院的执行提出异议,法院可以执行乙别的财产,但不能执行卖给甲的这套房屋。

    法律依据:

    《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: 

    (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; 

    (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产; 

    (三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; 

    (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

    《民事诉讼法》第二百二十七条 执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。此处指的起诉就是执行异议之诉。

    上述两条规定就是在执行阶段的救济措施,提出主张支持自己的证据围绕上述四条,主要应注意保存以下几方面证据:

    1、签订的书面合同;

    2、合法占有房屋(物业卫生缴费凭据等等);

    3、银行转账支付房款;

    4、办过户登记,非当事人过错等证据。

    5、如果通过房屋中介结构买房,让中介结构盖章或者业务员签字写身份证留联系方式作为证明。

第1页  共1页

编辑:郭琳琳    

文章出处:潼关法院    

 

 

关闭窗口