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浅析农村房屋买卖合同效力的认定

作者:华州法院/马晓明  发布时间:2018-10-11 10:31:28


    摘要:对农村房屋买卖合同的效力认定,由于政策规范与法律规则存在着矛盾与冲突,司法实践中在此认识上产生极大差异,导致诸多“同案异判”现象的发生。在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下,农村房屋买卖的需求已十分强烈,现实条件的变化期待着制度的适当调整,国家法律法规或政策的因势利导。

    关键词:    农村房屋买卖      非集体经济组织      

    农村房屋买卖纠纷早在几年前就已成为司法实践中的热点和难点问题,理论界和实务界也对此展开了孜孜不倦的探索,但时至今日也未能找到一条既有法律依据又有社会效果的解决思路。

    当前法院解决农村房屋买卖纠纷仍处于一个两难的境地。在司法审判的过程中,既要考虑司法导向与国家政策、法规相一致,又要兼顾诚实信用、公序良俗等基本法律原则,在这种非此即彼的怪圈下,法院兼顾法律效果与社会效果相统一的难度可想而知。在实践中,司法机关对此类案件的裁判至今仍标准不一,出现诸多“同案不同判”的现象,严重影响了司法的权威性和公信力,也引发了更多涉诉信访事件的发生。鉴于此,如何统一执法标准成为解决此类纠纷的当务之急。

    一、农村房屋买卖的标的及主体之界定

    农村房屋买卖的标的物为农村私有房屋,在我国现行的“房地一体、地随房走”原则下,农村房屋买卖必然涉及到宅基地的买卖。房屋出卖人对房屋所有权或宅基地使用权中的任何一项权利的处分,必然会涉及到另一种权利的变动,因此,农村房屋买卖合同的效力评价在缺乏直接法律依据的情形下,就很大程度上取决于宅基地使用权的相关立法规范。

    农村房屋买卖的出售房,一般是农村集体经济组织的村民,而购买方目前分为两类:一是集体经济组织内部的成员;二是集体经济组织之外的成员,即外村村民或城镇居民。随着城乡一体化及人口流动的日益加快,集体经济组织之外的成员购买农村房屋的交易越来越多,随之而来的纠纷也在逐步攀升。当前,村民将房屋出售给本集体经济组织内部成员的,认定买卖合同有效没有异议;但出售给集体经济组织之外成员的,如何认定合同的效力,理论界与实务界观点可谓“百家争鸣”、众说纷纭。

    二、司法界认定农村房屋买卖合同无效的依据

    当前,我国没有系统的、专门的有关农村房屋及宅基地流转的立法,有关规定散居于《宪法》、《土地管理法》、《担保法》、《土地管理实施条例》等法律法规及相关的政策性文件中。这些规定或政策形式上较为零乱,效力层次不一致,内容上有的模糊不清、有的相互矛盾或与现实不符。新颁布的物权法在起草阶段虽然对宅基地使用权流转的禁、放问题进行了激烈的争论,但最终仍未明确表态,仅在第一百五十三作了“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”这一原则性表述。也正是由于这一混乱的立法现状,导致在司法实践中对此认识理解不一,甚至千差万别,给裁判工作带来审理难度。为了统一司法标准,最高法院或者一些地方高院以多种形式对此做出指导意见,但从各地法院审理的情况来看,多数以无效说认定非集体经济组织成员购买农村房屋的合同效力。

    审判实践中,法院认定合同无效的理由是农村房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定。其主要依据《土地管理法》第六十二条规定,“农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”;第六十三条规定,“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”;国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》(以下简称通知)规定,“农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证”;2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》(以下简称意见)规定,“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和建造的住宅发放土地使用证”。或者是依据当地法院通过“意见”、“会议纪要”等形式对宅基地买卖案件所作的裁判指导。依据上述法律或规范,多数法官得出房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的;宅基地使用权与使用人的集体经济组织成员资格或福利是联系在一起的,不允许转让;城镇居民绝对不具备购买农村房屋的资格等结论,据此认定合同无效。

    三、农村房屋买卖合同无效处理后的思考

    依据合同法第五十八条之规定,合同无效,合同一方因该无效合同取得的财产应返还合同相对方。所以,法院在判决农村房屋买卖合同无效的同时,也判决双方互相返还房屋和购房款。但是近几年的实践证实,法院在审理此类纠纷案件中机械遵循合同无效的处理方式暴露出以下几方面的缺陷:一是一定程度上“鼓励”出卖人利用强制性法规的调整,发起有违诚信的恶意诉讼,直接与意思自治、诚实信用等基本法律原则相悖。二是破坏了稳定的社会关系,也使更多的农村房屋买卖行为处于不确定状态。三是返还房屋的处理方式给法院生效裁判的执行带来巨大压力,而且执行难以取得较好的社会效果。四是这种判令合同无效的司法导向并不能也没有从根本上遏制农村宅基地的流转。一方面是便利的生活设施及相对完善的社会保障吸引了越来越多的农民弃弄进城务工、经商,农村闲置了大量的宅基地无人使用;另一方面外来人员迁入本地谋生,在房价高涨的压力面前,购房相对廉价的农村房屋居住,或者是农村环境的日益改善诱使城镇居民来此买房养老的需求三方并存,使得农村房屋买卖的交易不但没有锐减反而有攀升趋势。

    四、如何解决农村房屋买卖纠纷

    鉴于农村房屋买卖纠纷在实践中存在的诸多矛盾和冲突,试图单纯从任何一个方面解决面临的瓶颈效果可能都不会理想,可行、有效地做法是结合短期目标和长期目标,从宏观、微观各个层面入手,标本兼治,力求妥善解决社会转型时期所遇到的这一矛盾。

    (一)有条件转让法律规则

    尽管目前我国有关农村房屋及宅基地的立法、政策存在规定不明或相互冲突等问题,但还是能在一点上达到共识:即宅基地属于集体所有,农民对宅基地只享有使用权,而农民房屋属于农民所有,是宪法赋予农民的个人合法财产。改革我国现行农村宅基地使用权转让制度的困境在于如何兼顾农村村民的生存和发展。在“有条件转让”制度下,一方面,对于农村宅基地使用权的初始取得,仍然坚持现行立法上关于身份的限制,即规定只有集体经济组织成员才能申请宅基地使用权,非成员不得享有,城镇居民不得申请;另一方面,对农村宅基地使用权的转让进行一定的条件限制和程序审查后,规定并不是每一户村民都可以无任何限制地转让自己的房屋及宅基地,这样就可以有效避免农民因被迫无奈或考虑不周而转让的情形,充分发挥农村宅基地所具有的社会保障功能,同时也可以尽情发挥宅基地的物权属性,使那些因升学工作、进城定居等符合转让条件的村民自由转让手中的农村宅基地使用权,使其物权属性在流通中得到充分彰显和发挥,实现土地资源的增值保值,提高土地资源的利用率。

    (二)以认定有效为原则,以认定无效为例外

    上述立法上的探讨虽然是解决农村房屋买卖的根本出路,但是不可否认在短期内仍是难以实现,法院不得不正视在司法途径内解决这一问题的迫切现实性。目前司法实践界确定的解决此类问题采用的以认定无效为原则,以认定有效为例外的司法导向是没有法律依据的。从解释论上而言,在没有法律法规和国家对农村房屋转让制定禁止性规定的情况下,法院对已经交付房款并订有买卖协议的合同,应以认定有效为原则,以认定无效为例外,这符合“法无明文规定即不为禁”的基本法学原理,也能有效避免实践中因认定合同无效所带来的各种弊端。在认定农村房屋买卖合同效力时,必须坚持尊重历史,照顾现实的原则,坚持裁判法律效果与社会效果相统一的原则,综合考虑相关利益因素,

    (三)健全审批、登记备案制度和拆迁补偿方案

    要想有关农村房屋买卖的立法举措和司法对策在实践中取得良好效果,加强完善与之相关的行政管理规范是其中不可或缺的一环。一方面,有资格审查转让合同的农村集体经济组织或者村委会必须尽职尽责,把严资格审查第一关,因为只有他们最熟悉村民的实际情况,防止农民卖后居无定所的情况出现;另一方面相关土地主管部门加快完善和推进实施农村房屋登记制度。产权证作为一种凭证,对房屋所有人来说是一道法律上的“护身符”。如何采取措施使所有农村房屋贴上“身份证”并做好登记备案工作是现阶段相关主管部门必须着力解决的问题之一,只有这样才能真正落实和查实农村中的一户一房政策,也只有办理好相关产权登记手续才能使农村房屋转让真正实现。

    结  语

    依法治国是我们治理国家的基本方略。从长远来看,农村房屋及宅基地的流转需要法律制度来保障。但从现阶段来看,对农村房屋及宅基地转让进行专门立法,放让其自由转让的条件尚未成熟。此种情形下,面对农村房屋买卖如火如荼的客观需求,寻求一种折中的解决路径未尝不是一个圆满的方案。而在相关法律修改中增设一个法定宅基地租赁权的做法,既与现行法律、国家土地政策不相冲突,又能发挥土地资源的社会保障功能和物权属性。

                          

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编辑:郭琳琳    

文章出处:华州法院    

 

 

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